中國土地觀察|北京土拍攬金近七百億 房企“國進民退”趨勢凸顯

2020-02-26 18:27:26|來源:樂居買房
摘要|

??樂居買房訊(付強 徐子軒)

??過去三天,全國土地市場持續平穩復蘇,北京、佛山、成都、長沙土拍高歌猛進,溢價率高企,其余城市則以底價成交為主,流拍停拍現象并不多見。

??拿地企業方面,“國進民退”趨勢繼續凸顯,但亦有龍光等民企從高價地的“搏殺”中突圍,表現搶眼。

??土地交易分化明顯

??2月24日至26日,樂居買房重點監測60城范圍內共有17城出讓54宗土地,成交總金額304億元。

??整體看,雖然越來越多城市已恢復土地出讓,但成交熱度回歸仍需時日。三天來,底價成交依然大行其道,全部54宗土地中有約6成僅收到一家企業報價。以較高溢價率出讓的土地分布于佛山、成都、北京和長沙等,均屬土拍熱門城市。

??25日,成都雙流區迎來春節后首次土地出讓,兩宗涉宅用地周邊配套均較為成熟,因而共吸引了9家企業參拍。最終,恒華泰利與華興各攬下一宗土地,后者成交金額為11.77億元、溢價率高達48.59%,為60城范圍內三天以來的最高值。

??佛山土拍則延續了上周的火熱勢頭,24日兩宗土地均經過約30輪競價、分別以33.07%和27.5%的溢價率為實地和龍光摘得,且都吸引到約10家企業參與。

??一些疫情影響終于逐漸消退的城市,也陸續開始土拍或釋放土地出讓信息。26日,天津迎來鼠年首場拍賣,這也是新冠肺炎疫情防控期間首宗出讓的住宅用地。

??在4家房企報名競買情況下,鼎新置業最終以總價4.31億元、溢價13%、成交樓板價約9315元/㎡,競得位于濱海中新生態城動漫環路以東的二類居住用地。

??當日下午,中交、綠城以總價11.6億元、成交樓板價約20911元/㎡,購入位于天津市區河西陳塘商務區內一宗居住用地。首日“開張”,兩宗重磅地塊均順利成交。

??26日,哈爾濱澤華實業有限公司(珍寶島集團)分別以3.2億和6.9億的底價摘得松北新區兩宗涉宅土地,二月首拍平穩結束。此前一天,香坊區還公示了一則土地拍賣信息,涉及一宗商住和兩宗工業土地,其中商住用地曾于12月2日公開出讓。據悉,該場競拍將于3月30日在線上舉行。

??北京土拍已攬金670億

??二月土拍“雙壁”之一的北京,本周又有土地入市。據悉,該宗土地位于海淀區西北旺鎮,為不限價的純商品房用地,規劃建筑面積達16萬平方米。據北京樂居現場觀察,參拍的華潤+北科建+中交、中海+實創、平安、世茂共4家房企及聯合體中,中交、中海和世茂都是北京此前幾場土拍的“積極分子”。

??下午3時,競拍開始,中海舉牌一手報價61.54億,華潤隨后跟進,雙方拉鋸戰展開。最終,72輪后,華潤、北科建、中交聯合體以76億元將該宗地收入囊中,溢價率25.95%,樓面價 46670元/平米。

??另據樂居獨家獲悉,這宗地或為2020年北京海淀北部區域最后一宗住宅用地,年內該區域還將有教育科研用地供應。

??依照慣例,每年1-3月為北京土拍相對密集的周期,今年雖受疫情影響,但出讓仍較為集中。據樂居不完全統計,2020年至今,北京已成交涉宅用地16宗,海淀占據其中六宗;土地出讓金額超670億元。不限價地塊卷土重來,達到12宗。

??房企拿地“國進民退” 

??近兩年來,土地市場“國進民退”已成普遍現象,但今年似乎格外嚴重。

??以北京為例,近日參與土地拍賣的幾乎清一色都是國企央企。16宗土地中,除融創摘得一塊、綠城摘得三塊外,其余12塊地全部被央國企摘得。

??值得注意的是,作為“民營房企贏家”的綠城和融創也并不是“普通民營房企”。“并購王本王”融創以2019年銷售5562.1億元繼續位列中國房地產銷售排行榜第四名,同比增長21%。足夠的現金流和龐大銷售規模可以支持其在北京拿地;綠城也不算單純意義上的民企,大股東是國企和港資,所以融資難度和融資成本相對都不高。

??由此可見,土地價格是制約民企拿地的主要因素。北京的16宗地塊中,有10宗總價超過30億元。動輒幾十億元的現金支出,會對中小型民營房企現金流造成嚴重的考驗。

??不過,也有民企不甘充當高價地競拍的“背景”,把握窗口期迅猛拿地,典型如龍光33.4億包攬南寧經開區7宗土地,金地16.1億摘得石家莊兩宗土地等。(完)

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